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マンションを注意して見ると、意外と多くの“ひび割れ”を発見できるかと思います。そのすべてが危険ではありません。表面のコンクリートに走っているものは、むしろマンションでは避けられないひび割れです。

とはいえ、中には無視できない症状もあります。そうした見極めの知識を付けるためにも、今回はマンションのひび割れについて記事にまとめてみました。今現在悩んでいる方は、ぜひ最後までお付き合いください。

最初から順に記事を見ていただければ、お住まいのマンションにあるひび割れが危険か否か判然とします。また、その対処法もばっちり押さえていますので必見です。

1．マンションのひび割れとは？

まずはマンションのひび割れについて理解しておきましょう。なぜコンクリートにひび割れが起きるのか、またその種類は？ 1から丁寧に解説します。

1-1．マンションの構造と素材について

一般的に建物は「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」に分かれます。そして、マンションはおよそ鉄筋コンクリート造です。素材ごとに分けると下記になります。

• S造（鉄骨）
• RC造（鉄筋コンクリート）
• SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）

1-2．ひび割れとはどういうものか

マンションに用いているコンクリートは夏の暑さで膨張し、冬の寒さで収縮します。こうした動きでひび割れてしまうのは防ぎようがありません。つまり、マンションにひび割れは付き物ということです。ただし、柱・基礎といった構造にかかわる箇所でのひび割れは軽視できません。ましてや段差まで生じている場合は早急な対応が必要となります。

1-3．ヘアークラックと構造クラックについて

“クラック”とはひび割れのことを指します。発生原因はいくつかありますが、代表的なクラックを2つご紹介しますので下記をご覧ください。

• ヘアークラック（0.2mm～0.3mm以内の細いひび割れ）
• 構造クラック（0.3mm以上のひび割れで、深さも0.5mm以上ある）

ヘアークラックであれば塗装が劣化しているだけのケースが多く、およそ問題ありません。ですが、構造クラックは建物の構造的な欠陥、あるいは地震・地盤沈下などが原因で基礎の強度が低下している可能性があります。

1-4．放っておくとどうなるか

コンクリートのひび割れから雨や湿気で水分が浸入し、内部の鉄筋がさび付きます。さびは金属を膨張させ、ひび割れをさらに悪化させかねません。構造クラックであれば基礎に問題がある場合もあるため、放置することで建物を支える強度が著しく低下します。地震で倒壊する危険性は増し、外壁がはがれて予期せぬ事故につながる可能性も否定できません。

2．マンションのひび割れについて

マンションのひび割れについて、もう少し踏み入った情報を提供します。この項を読むことで、簡単ではありますが、ひび割れの状態を診断できるでしょう。

2-1．発見したらまずすること

ひび割れの“度合い”をチェックしてください。たとえば、手すりを支えるコンクリート部分でしたら、長年にわたって負荷が及んだせいで耐久度が下がっただけの可能性もあります。この場合はコンクリートを補修するだけで済み、建物の構造にも問題はありません。

• 0.3mm以下か
• 長さはどのくらいか
• どの部分にひび割れが起きているのか

上記の事柄を確認し、「基礎・梁（はり）・柱」といった構造上建物を支えているであろう場所にひび割れがある際は要注意です。住民の方は管理会社に連絡し、管理会社は早急に補修工事を検討してください。

2-2．症状について

コンクリートのひび割れから水が漏れている場合、どこかで雨漏りしている可能性が高いです。水の色が茶色いときは中の鉄筋がさびています。さびた鉄筋が膨張し、内側からコンクリートの壁を破壊してしまう現象を“爆裂”といいますが、ここまでくると事態は深刻です。爆裂は1回で終わりません。爆裂が起こるマンションはそもそも造りが粗悪、または材質が悪い可能性を否定できませんので、次第に入居者も減少するでしょう。

2-3．自分でできることはあるか

小規模なひび割れでしたら、ホームセンターなどに売っている補修材（チョーク式・セメント式）で応急処置は可能です。けれど、正直おすすめはできません。あくまでその場しのぎであり、一般の方では危険なひび割れか否かの判断を見誤る可能性もあるからです。そのため、どこがひび割れているのか、水が漏れてくる場合はその浸入経路も調べておき、建築会社や外壁塗装会社「テンイチ」のような専門業者に補修依頼をしてください。
そのほか、爆裂の危険がある際は、周囲をテープやビニールで覆うなどして住民がけがをしないよう配慮しましょう。

3．マンションのひび割れ～修繕工事とは？～

マンションのひび割れにおける工事内容について説明します。一体どのような工事をするのでしょうか？

3-1．工事が必要なひび割れ

マンションのひび割れを発見したら、軽微であっても早めの補修工事を推奨します。日本は湿気が多く、地震大国です。放っておくとひび割れは悪化し、中で鉄骨がさびると倒壊の危険もあります。ただし、ヘアークラック程度でしたら事態は深刻ではありません。そのため、「緊急を要するひび割れは？」ということでしたら、建物の主要部にひび割れを見つけた場合とお答えします。一度修繕業者や建築士といった専門業者に相談し、症状を見てもらうと良いでしょう。外壁塗装会社テンイチでも、浜松・静岡・沼津にお住まいの方を対象に無料相談を承っております。気になる方は一度お問い合わせください（0120-037-114）。

3-2．工事の具体例

マンション・コンクリートのひび割れ補修について簡単にご紹介します。予算については後述しますので、まずはその種類と流れについて下記をご覧ください。

3-2-1．爆裂補修

前述しましたが、爆裂は鉄筋がさびてしまい、コンクリートが押し出されてしまう現象です。そのため、押し出されたコンクリートの周囲を削り、露出した鉄筋の防錆（ぼうせい）処理を施します。仕上げにエポキシ樹脂・モルタルで埋め合わせ、成型するのが一般的です。二次発生を防ぐために防水施工の見直しをする場合もあります。

3-2-2．外壁クラック補修

クラックに添ってU時に側面を10cm程度カットし、シーリング（合成樹脂・ゴム製のペースト）を塗って補修します。ここで終えてしまうと傷口を外気にさらしているのと相違ありません。そこで、周囲との段差をなくすためにセメントで仕上げ、最後はモルタル等を塗って美観を取り戻します。

3-2-3．エポキシ樹脂注入

軽微のひび割れに効果がある補修方法です。クラックにマーキングテープをはって目印を付け、専用の低圧注射針を用いてエポキシ樹脂を注入します。低圧であるため、浸透するエポキシ樹脂によってコンクリートが破裂することはありません。仕上げに塗装し直せば完了です。

3-2-4．そのほか（簡易補修）

「0.2mm以下のひび割れ」には、上記の補修方法でも仕上げに用いるセメントを塗り込むだけのパターンもあります。セメントのほかにシール材もあり、短い時間で補修できるのが特徴です。

3-3．注意点

マンションのひび割れはケースバイケースです。一見して大した損傷がないように思えても、中の鉄筋が傷んでいる場合は慎重な対応が求められます。仮に、鉄筋がさびているのに防錆処理をせずに補修を完了してしまうと、傷口を消毒せずに縫い合わせたような状態です。いずれ爆裂しますし、腐敗が内部で進行すると柱がかたむく可能性があります。そのため、「たかがひび割れ」と安易に補修工事を済ませてしまうことはもちろん、下調べもなしにパテでひび割れを埋めてしまうような業者に依頼するのは避けましょう。

4．マンションのひび割れ～修繕工事の詳細～

この項では、マンションのひび割れ工事について“費用面”から説明をします。マンションの場合、だれが補修費用を払うのでしょうか？

4-1．費用や工事期間

クラックの程度や数にも左右しますが、一般的にひび割れの補修は1mあたり1000円～1500円です。軽微な補修工事でしたら1時間～数時間ほどの工事期間で済みますが、数が多い・ダメージがひどいといった場合だと数日～数か月かかる場合もあります。一軒家と違ってマンションは規模が大きいので、ひび割れの状態を把握するにも時間が必要なのです。

4-2．工事の主体は？

ひび割れの補修工事は、マンションの管理会社が主体となっておこないます。賃貸などでオーナーがいる場合は許可を得る必要がありますが、補修は資産価値を守ることにつながるため、管理会社が申請すればおよそ問題ないでしょう。

4-3．住民の費用負担について

賃貸を除き、マンションのひび割れは入居者が補修工事の費用を持ちます。毎月支払っている“修繕積立金”から充てられるのです。もちろん、足りないぶんも入居者が補うことになります。そのため、ひび割れが悪化し大規模な補修工事となる前に修繕会社へ依頼することが望ましいでしょう。

5．マンションのひび割れ～修繕工事業者の選び方～

最後の項では工事業者の選定方法について解説します。ひび割れとはいえ大切なマンションの補修工事ですから、腕の確かな業者にお願いしたいものです。

5-1．業者選びのコツ

丁寧・迅速な補修工事をする業者は絶対条件でしょう。そこで、注目すべきは知識量です。外壁塗装を主にする業者よりも、リフォーム・外壁工事などに広く携わっている業者の方が建物の構造に詳しいのでおすすめできます。コツは、質問にわかりやすく答えてくれるスタッフがいる業者を選ぶことです。業者がホームページを運営している場合は会社概要を調べてみましょう。

5-2．工事費用の節約法

マンションのひび割れは規模によって数十万円とかかるため、補修工事の費用節約は重要です。業者によっては足場の設置を省き、「宙づり状態で工事にあたることで費用を抑える」という手段も取れますが、そうしたサービス面以外にもコツはあります。複数の業者で合い見積もりをおこなうことです。最低でも3社に依頼し、技術・費用・信用・アフターサービスといった4つの事柄に注目して業者を見定めてください。

5-3．無料見積もり

マンションのひび割れに限らず、修繕会社での見積もり・相談は基本的に無料です。「どうするか悩んでいる」といった状況でもぜひお気軽にお問い合わせください。また、相談した際にしつこく勧誘してくる業者よりも、的確なアドバイスをくれる業者の方が信用できます。参考にしてみてください。

5-4．アフターフォロー

ひび割れ等の“補修工事”にはアフターフォローがないと思われがちですが、決してそんなことはありません。テンイチを例に挙げますと、弊社で施工した塗装工事等は5年～10年までの保証を付けています。無料点検（半年に一度）も実施しており、「工事が終わったから干渉しない」ということはありません。アフターサービスが充実した業者は技術に自信を持っているわけですから、業者選びの参考にもできます。

5-5．申し込み方法

テンイチのお申し込みフォームをご覧ください。電話でのご相談も承っています。「取りあえず見積もり」という場合も大丈夫です。

5-6．注意点

当たり前のことではありますが、意外と盲点なのが「口約束で契約を交わしてはいけない」ということです。見積書・契約書は書面にて受け取りましょう。

• 工事名
• 工事期間
• 契約金額
• 支払い条件
• 正式な見積書
• 工事する場所
• “契約日”の日付
• 両者の署名と印鑑
• 保証内容の具体的な表記（アフターサービスを含む）

上記の事柄は見積書等に記載されているので確認してください。書かれていない場合は詳しく尋ねてみましょう。建物の補修は将来にわたる重要な工事です。少しの手間を惜しまず、疑問は解消させてから契約してください。

5-7．そのほかに見るべき点

業者によってキャンペーンをおこなっている場合があります。ホームページ等で確認してみてください。たとえば、テンイチではホームページから見積もり依頼をしていただいたお客様にクオカード1000円分をプレゼント（見積金額20万円以上の方）しています。ほかの業者でも独自のキャンペーンを実施していますので、業者選びの際に注目してみてください。

6．マンションのひび割れにかかわるよくある質問

この項ではインターネットを介して寄せられるお問い合わせ内容をまとめてみました。マンションのひび割れについてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

Q．ひび割れの補修で、工事の音が近所迷惑にならないか心配です。
A．工事で近隣住民の方に迷惑が及ぶ可能性がある場合、テンイチでは工事前・完了後にあいさつ回りをします。補修材・塗装材などで建物を汚さないよう養生にも抜かりはありません。

Q．工事のときに外壁の色を変えられますか？
A．もちろん可能です。テンイチではカラーコーディネートを実施しており、お客様のご要望に添う色合いを複数ご提案させていただきます。

Q．依頼はひび割れの補修です。でも、ついでに建物の劣化具合も教えてもらえる？
A．他社でも一部おこなっていますが、テンイチでは工事前に無料で“外壁診断”をおこなっています。ひび割れを補修しても外壁に問題があっては無駄となりかねません。事前に不具合の原因や総合的な状態を確認してから工事にあたりますのでご安心ください。

Q．どうして鉄筋がさびてしまうのですか？
A．コンクリートはアルカリ性となります。ですが、ひび割れから雨（炭酸ガス等）が入ると中性化し、さび付いてしまうのです。

Q．軽微なひび割れ時のDIYを教えてください。
A．まずはひび割れている周辺を洗浄します。汚れが落ちたら「養正テープ（マスキングテープでも可）」をひび割れに添うような形ではってください。あとは、「プライマー（下地材）を塗る」「シーリング材を塗る」「ヘラ等で表面を均（なら）す」といった手順でDIYは可能です。材料はホームセンターでひと通りそろえることができます。ただし、あくまで、“DIYは0.3mm以下のひび割れに限る”という点を念頭に置いておきましょう。

まとめ

最後までお付き合いくださり、誠にありがとうございます。マンションのひび割れについて基本情報から対処法まで書いてきました。

コンクリートは一度割れてしまうと修復できない気がするでしょうが、補修工事で直せます。大切なことは“見過ごさない”ということです。マンションには住民が多いので「危険ならだれかが対応するだろう」と思ってしまいませんか？

軽微なひび割れでしたらすぐに治せますが、悪化すると美観は損なわれ、費用も膨らんでしまいます。本記事を参考に、マンションを長持ちさせるためにもぜひあなたが動いてみてください。